As melhores coisas da vida não são coisas.

Por que 10,75%? É a média aritmética dos 12 valores mensais encerrados em maio de 2026 da série 20.774 do Banco Central. Cada valor mensal da série já é uma taxa ponderada pelo volume das concessões. No último mês disponível, a série marcou 11,23% a.a.

Imóvel pronto: para tornar a comparação direta, a simulação considera que o imóvel já está pronto. Os 30% são pagos integralmente no mês zero; CDI e poupança recebem exatamente o mesmo capital inicial. Não existe período de obra, parcelamento da entrada ou INCC neste cenário.

O aluguel líquido de vacância paga a parcela. Quando supera a parcela, a sobra antecipa o saldo devedor, mantendo o valor da prestação e reduzindo o prazo. Depois da quitação, todo o aluguel líquido passa a ser aplicado mensalmente no CDI e rende juros compostos até o fim do horizonte. Se faltar aluguel antes da quitação, a diferença sai do bolso do comprador e é informada separadamente; ela não é aportada nos cenários de CDI e poupança.

A taxa não é CET. TR, seguros, tarifas bancárias e custos cartorários não foram incluídos. Fonte: Banco Central.

O valor do imóvel cresce 5% ao ano nos primeiros cinco anos, fase de maturação do empreendimento, e 3% ao ano a partir do sexto, alinhado à média histórica de longo prazo do mercado residencial.

Valorização e aluguel são componentes diferentes: a primeira altera o valor patrimonial do imóvel; o segundo é renda gerada pelo uso. A projeção não cobra 5% de “custo de venda” porque o gráfico mede patrimônio, não uma venda hipotética no último dia.

Base metodológica: IGMI-R/Abecip. Valorização não é garantida e varia por localização, produto e ciclo econômico.

O percentual escolhido é aplicado mensalmente ao valor inicial do imóvel. No cenário atual, isso representa R$ 2.700 brutos por mês. A renda cresce 5,5% ao ano.

O cálculo desconta 5% de vacância, mas não aplica a antiga dedução genérica de 15% de custos operacionais. “Bruto” significa justamente que despesas específicas não foram presumidas sem conhecer a operação.

• Administração de imobiliária ou plataforma, quando utilizada;
• Imposto de renda sobre a locação;
• Condomínio e IPTU em períodos vagos, manutenção, enxoval, mobiliário, seguros e reposições;
• Taxas de plataformas, limpeza e serviços, no caso de locação por temporada.

Esses itens podem reduzir o resultado real e devem ser estimados conforme a estratégia de locação.

O CDI selecionado é uma referência constante para comparar caminhos ao longo do tempo, e não uma previsão de que a taxa permanecerá igual por 10, 20 ou 30 anos.

A poupança não é calculada como percentual fixo do CDI. No cenário de referência atual, usa 0,5% ao mês, equivalente a 6,17% ao ano, sem estimar TR. O CDI selecionado não é usado como substituto da Selic, pois são taxas diferentes.

CDI e poupança recebem somente o capital inicial. Depois disso, não há aportes mensais ou extraordinários: o saldo cresce exclusivamente pelos juros compostos da alternativa selecionada.

Comparação bruta: não há desconto de IR no CDI, assim como não há IR sobre aluguel na projeção imobiliária. Fonte da regra: Banco Central.

Além do patrimônio acumulado, a calculadora mostra quanto cada caminho poderia gerar por mês se o investidor parasse de acumular no fim do horizonte selecionado.

Na poupança, é o saldo acumulado multiplicado por 0,5% ao mês. No CDI, é o saldo multiplicado pela taxa mensal equivalente ao cenário anual. Na Basesul, soma o aluguel líquido de vacância ao rendimento mensal da reserva aplicada no CDI, descontando a parcela caso ainda exista financiamento.

Todos os valores exibidos são nominais. A calculadora não mistura o valor futuro com uma equivalência em reais de hoje.

Não estão incluídos: período de obra, parcelamento da entrada e INCC; imposto de renda da locação ou do CDI; TR; seguros e tarifas do financiamento; escritura, registro e ITBI; administração, manutenção, mobiliário e despesas da operação; custo, prazo ou tributação de uma eventual venda; inadimplência; nem variações individuais de taxa e crédito.

O simulador é educacional. Ele serve para comparar cenários com regras transparentes, não para substituir uma proposta bancária, análise tributária ou estudo de viabilidade de uma unidade específica.